擠壓房地產(chǎn)泡沫直接關(guān)系到中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，關(guān)系到資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，擠壓房地產(chǎn)泡沫是急迫的任務(wù)。
市場經(jīng)濟(jì)有所為有所不為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，什么該為？什么不該為？什么觸及了市場經(jīng)濟(jì)底線，什么是危急時(shí)期的正確舉措？在這方面，我國香港與臺(tái)灣地區(qū)提供了借鑒。
香港二手房指數(shù)創(chuàng)出十三年來新高，房價(jià)超過1997年東南亞金融危機(jī)之前。為了應(yīng)對(duì)節(jié)節(jié)上升的房地產(chǎn)泡沫，我國香港政府使出殺手锏，動(dòng)用了從金融到稅收、行政的種種手段。
香港的政策與內(nèi)地相同。
鑒于房價(jià)上升是貨幣流動(dòng)性過剩的必然結(jié)果，香港首先收縮房地產(chǎn)金融杠桿。2010年11月，香港金管局即要求銀行提高房屋貸款首付，包括總價(jià)1200萬港元以上物業(yè)首付5成及800萬-1200萬港元物業(yè)首付4成等規(guī)定。今年6月10日，香港金管局陳德霖宣布特區(qū)政府向各銀行收緊樓宇按揭的指令要求銀行調(diào)高樓宇按揭的成數(shù)。總價(jià)值在1000萬港元以上的香港住宅首付必須5成；價(jià)值在700萬-1000萬港元之間的物業(yè)首付4成；價(jià)格在700萬港元以下的住宅首付則可3成。同時(shí)，香港金管局還宣布，非香港本地買家在香港買樓，其首付按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)10%。與此同時(shí)，香港政府加大了土地供應(yīng)，希望緩和供需矛盾。
不僅如此，香港提高內(nèi)地移民門檻，移民標(biāo)準(zhǔn)由600萬港元提升至1000萬港元，且房地產(chǎn)投資不計(jì)在內(nèi)，制止內(nèi)地的錢轉(zhuǎn)移到香港的房地產(chǎn)市場。此舉是對(duì)內(nèi)地人在香港投資房產(chǎn)做出了某種程度的限制。這與香港自由港資金自由流動(dòng)的本義相悖，卻是房地產(chǎn)泡沫節(jié)節(jié)上升時(shí)的非常之舉，否則，香港將迎來第二次泡沫危機(jī)，香港普通收入階層將失去立錐之地。
香港擠壓房地產(chǎn)泡沫的努力很難成功。
因?yàn)樨泿拧７康禺a(chǎn)從來都是貨幣貶值、通貨膨脹最好的對(duì)沖手段，香港水浸銀根，抬升了房地產(chǎn)價(jià)值。過去10年來，港幣對(duì)所有貨幣（除了墨西哥比索）全都貶值，而人民幣自2001年以來升值20%以上，擁有香港房地產(chǎn)成為對(duì)沖貨幣資產(chǎn)的最好對(duì)沖手段。不僅如此，由于香港與深圳相鄰，在文化、語言、法律、金融自由度上擁有數(shù)重溢價(jià)，希望滲透到內(nèi)地的國際機(jī)構(gòu)在香港停留，如索羅斯再次在香港駐扎，而希望一聞西方市場之風(fēng)、飽受壓力的內(nèi)地企業(yè)家、投資者們對(duì)香港心向往之。來自于國內(nèi)外的雙重資金壓力，讓香港成為人民幣國際化的前沿，首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。
與1997年金融危機(jī)不同，當(dāng)時(shí)香港內(nèi)地之間的資金勾通渠道不通暢，內(nèi)地資金只能通過特殊管道流入香港，但目前人民幣資金已經(jīng)成為重要的資金來源。數(shù)據(jù)顯示，香港人民幣存款4月底已達(dá)5107億元，預(yù)計(jì)年底將達(dá)到1萬億。而內(nèi)地的存款余額居高不下，維持在70萬億元人民幣以上，只要有5%通過地下錢莊流入香港，龐大的貨幣規(guī)模足以沖垮任何一個(gè)攔截堤壩。在此背景下，香港本地的銀行縮短金融杠桿毫無作用。
不僅如此，內(nèi)地的人流與資金流滾滾流入香港，成為高房價(jià)的重要推手，雖然香港政府不愿意傷內(nèi)地投資者的心，對(duì)此態(tài)度曖昧。
數(shù)據(jù)說明一切。自2001年以來，內(nèi)地父母在香港產(chǎn)下的嬰兒數(shù)的年復(fù)合增長率為55%；2010年這類內(nèi)地居民在港產(chǎn)嬰共計(jì)32653名，占香港當(dāng)年出生嬰兒總數(shù)的37%。與之同時(shí)，在港內(nèi)地學(xué)生人數(shù)的年復(fù)合增長率為22%。此外，地區(qū)總部設(shè)在香港的公司數(shù)量從1996-1997年度的819家，增長至1285家，增幅達(dá)64%。這些公司大多數(shù)職員服務(wù)于公司的內(nèi)地業(yè)務(wù)。最近5年來，月入8萬港元以上的家庭從8.55萬戶增加到了12.19萬戶。
香港政府除了收縮金融杠桿、變相限購以后，還采用了其他的輔助手段，如增加土地供應(yīng)、增加人民幣債券供應(yīng)化解房地產(chǎn)壓力。
兩項(xiàng)措施治標(biāo)不治本，香港政府本財(cái)政年度預(yù)計(jì)可推出2.16萬個(gè)單位的住宅土地供應(yīng)，過去10年香港年吸納住宅單位量為1.8萬-1.9萬個(gè)。不要說如此小規(guī)模增加供應(yīng)無濟(jì)于事，就算大規(guī)模增加供應(yīng)，房地產(chǎn)投資講的是風(fēng)險(xiǎn)與收益，與供求沒有多大關(guān)系，換句話說，只要內(nèi)地與香港流動(dòng)性繼續(xù)寬松，房價(jià)就有上漲的基礎(chǔ)。另一方面，到3月底，共有超過30個(gè)機(jī)構(gòu)在港發(fā)行人民幣債券，總金額約為800億元人民幣，第一支人民幣計(jì)價(jià)股票在香港交易所正式掛牌，只要投資收益抵不上房地產(chǎn)投資收益，只要房地產(chǎn)持有成本不上升，資金就會(huì)一窩蜂涌入房地產(chǎn)市場。
在特殊情況下，采用行政手段抑制房價(jià)無可厚非，但是，如果抑制手段瞻前顧后，不涉及金融與稅收根本，為既得利益階層服務(wù)，這樣的打壓手段就是曇花一現(xiàn)的施政秀。別忘記，香港同樣靠賣地維生。
并不算多余的提醒是，根據(jù)聯(lián)合國開發(fā)2009年的報(bào)告，以0至100分計(jì)算，香港的堅(jiān)尼系數(shù)達(dá)到43.4，是報(bào)告中貧富差距最大的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體，而這與香港的土地出售、資產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)密切相關(guān)。
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本文標(biāo)題：香港擠壓房地產(chǎn)泡沫注定不會(huì)成功
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