“不可能那么快就降，根據(jù) 我們公司去年年底的財務(wù)情況，如果不再拿新地扛半年是沒什么問題的。我們對通州的其他項目也都有監(jiān)測，到目前為止，還沒有降價的。”昨天，通州一位房地產(chǎn)公司的副總韓先生這樣對記者說。
跌價的常規(guī)路徑 雙方僵持長則一年短則一季
“細心梳理一下前幾年的經(jīng)驗，地產(chǎn)新政出臺，房價進入下跌通道后，其路徑其實是有規(guī)律可循的，了解了這個規(guī)律，購房人就不會那么容易被外界雜亂的信息所左右了。”曾經(jīng)有過六七個項目操盤經(jīng)驗的開發(fā)商肖先生這樣對記者分析。
“首先是觀望期的量跌價滯階段，新政策出來后，怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購房人會觀望，開發(fā)商也會觀望。購房人不動，就沒有成交量;開發(fā)商不動，新的項目會暫緩入市，老的項目價格不漲也不跌，雙方都繃著，看誰能繃得住。如果開發(fā)商資金有問題了，率先繃不住了，房價就會進入下降通道。這個周期有長有短，長的一年多，比如2008年那次，短的三四個月，比如去年通州房價的下跌。”
肖先生認為，從某種意義上，這是雙方博弈最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。“有些購房人對政策的效果有些誤讀，認為有效果就是房價應(yīng)聲而落，否則就是沒用，其實，價跌往往不會那么快顯現(xiàn)。”
其次，“房價進入下降通道就是進入了量跌價跌階段。”肖先生接著分析。價跌的第一塊多米諾骨牌，一般會是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項目的價格入市，原因是這些新盤進入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價在技術(shù)上也比較容易操作。
之后，如果市場預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開發(fā)商的老項目沒辦法，也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講， 二手房 的價格是相對堅挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個體，除非特殊原因，都不會有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會堅持多久，樓市會進入全面降價之中。至于降價幅度能有多少，會在哪個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價跌量漲、量漲價升的回暖通道，就要看這個階段市場的博弈情況了。
扛價的根本原因 “即使降價，許多人也買不了”
“前兩天，有人告訴我，管莊一個項目降價了，由一平方米35000元降到28000元了，我當(dāng)時就不信，后來一打聽，這個項目還沒開盤呢，嚷嚷過均價35000元，現(xiàn)在又說28000元了，其實這只是開發(fā)商的一個銷售策略，不能算是真正降價，因為周邊項目均價不過26000元。在目前的市場觀望期，這樣的信號會很多，但從客觀規(guī)律上來講，可能會有‘假摔’，掃掃價格的浮沫兒，真正的降價一定不會這么快到來。選擇扛價，既是開發(fā)商出于角色的本能，也是規(guī)律使然。”肖先生坦言，在這方面，購房人明顯處于弱勢。
通州項目是去年調(diào)控后的率先降價者，這一輪會不會繼續(xù)領(lǐng)跌呢?通州一項目的副總韓先生說：“經(jīng)過去年一輪的回調(diào)，通州房價已經(jīng)回歸到理性位置， 金隅花石匠 14000元，運河灣、海棠灣21000元左右， 北京ONE 26000元……與大興、順義等區(qū)域的項目比，都是有優(yōu)勢的，也得到了客戶的認可，目前都還有成交，我不知道其他項目的情況，但我們公司去年年底的工作會上，已明確了今年不漲不降的調(diào)子。”
筆者總結(jié)：大家有什么感想可以提出來！ 房價真的還能降嗎？
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本文標(biāo)題：房地產(chǎn)老總都說降價我們也買不起房了！
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