賽斯特公司知情人士揣測(cè)稱，恐怕實(shí)力雄厚的中信新城公司并未把賽斯特公司這樣的“釘子戶”放在眼里，相反還把其當(dāng)作“工具”，同意把未拆遷的情況寫進(jìn)《競(jìng)拍須知》，“這樣可以讓拍地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手顧慮這塊地的拆遷麻煩”。
該知情者稱，可能令中信新城公司沒想到的是，X1-1B地塊拍賣過程中，突然冒出了地產(chǎn)大鱷金融街集團(tuán)叫價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。賽斯特公司人士事后回憶認(rèn)為，“中信新城當(dāng)時(shí)必須要拍下X1-1B地塊”，“否則涉嫌未征先拍的內(nèi)情就將暴露”。
就這樣，在兩家國(guó)企巨頭的競(jìng)爭(zhēng)中，北京總價(jià)“地王”在當(dāng)年3月中旬誕生，并引發(fā)軒然大波。
誰造就未征先拍？
為什么一個(gè)“地王”的整體拍賣中，卻存在局部未征地先拍賣的錯(cuò)誤？
包括X1-1B地塊在內(nèi)的整個(gè)亦莊X1項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)，早在2007年就已開始，一級(jí)開發(fā)商正是中信新城公司（曾用名北京中信新成置業(yè)有限公司）。
按規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)主體是國(guó)土部門下設(shè)的土地收儲(chǔ)中心，但收儲(chǔ)中心作為事業(yè)單位，往往并沒有能力開發(fā)，而是委托房地產(chǎn)商進(jìn)行。
承接土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商，依照是否墊資，可以有2%至8%的利潤(rùn)，但這一利潤(rùn)明顯無法吸引開發(fā)商參與。
業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)，很大程度上是為了在二級(jí)市場(chǎng)拿地活得便利。具體到X1-1B地塊，今年1月《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》援引知情人士說法稱，“因?yàn)橐嗲f地塊的一級(jí)開發(fā)是中信地產(chǎn)在運(yùn)作，緊挨著的幾塊地也是中信在從事一級(jí)土地開發(fā)，當(dāng)時(shí)大家知道土地成交懸念不大。”
2009年12月15日，中信新城公司向大興區(qū)政府提交了一份《關(guān)于大興亦莊X1-1B地塊土地入市交易的申請(qǐng)》，本報(bào)得到的這份申請(qǐng)的復(fù)印件寫到，X1項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)已完成投資26.5億元，其中，支付拆遷資金16.1億元，征地資金7億元，前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用等3.4億元。
關(guān)鍵之處在于，按照律師出具的文件，這些費(fèi)用已超出原先約定的“X1-1B地塊應(yīng)分?jǐn)偟耐恋匾患?jí)開發(fā)成本11.8億元”。
在此情況下，中信新城公司向大興區(qū)政府“申請(qǐng)X1-1B地塊開始土地入市交易工作，以便加快土地一級(jí)開發(fā)投資回收進(jìn)度和X1項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度”。
有知情者揣測(cè)，這也許暗合土地儲(chǔ)備部門意圖。其時(shí)北京土地市場(chǎng)陷入癲狂，選擇合適時(shí)機(jī)把土地推向二級(jí)市場(chǎng)，關(guān)乎土地財(cái)政收益多寡。
仍是在這份申請(qǐng)中，中信新城公司稱，“X1-1B地塊已完成征地結(jié)案、住宅拆遷等工作，僅剩余代征地上兩家企業(yè)將于近期完成拆遷”。
不管是這份X1-1B地塊入市交易的申請(qǐng)，還是地塊《競(jìng)買須知》，都只提到賽斯特公司尚未拆遷，而不提拆遷補(bǔ)償未談攏。
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本文標(biāo)題：非法“地王”？
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