房地產(chǎn)信托兌付高峰暗藏?zé)o限商機(jī)，專做不良資產(chǎn)收購(gòu)的金融資產(chǎn)管理公司早已盯上這個(gè)領(lǐng)域。不過(guò)此前監(jiān)管機(jī)構(gòu)有意叫停資產(chǎn)管理公司收購(gòu)不良信托資產(chǎn)，而通過(guò)基金的形式展開收購(gòu)則可以規(guī)避這個(gè)問(wèn)題。
4月12日，接近中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司（下稱“中國(guó)信達(dá)”）的消息人士透露，中國(guó)信達(dá)旗下的中國(guó)金谷國(guó)際信托公司、信達(dá)投資有限公司、信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金谷信托”、“信達(dá)投資”、“信達(dá)地產(chǎn)”），三家公司作為發(fā)起人正在組建一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)基金。
這只規(guī)模巨大的特殊機(jī)會(huì)型并購(gòu)基金采用有限合伙制形式，投資方向主要為不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收購(gòu)，基金管理人（GP）或?yàn)樾胚_(dá)匯融股權(quán)投資基金管理公司（下稱“信達(dá)匯融”）。
上述消息人表示，100億規(guī)模分幾期進(jìn)行，資金主要來(lái)自私募和一部分自有資金。“分期發(fā)行，目前還在首期基金的募集中。同時(shí)也在儲(chǔ)備一些項(xiàng)目，一方面來(lái)自信達(dá)原有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面從市場(chǎng)上找。”
房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控的持續(xù)，令行業(yè)并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)不可避免的升溫。“民間很少有這樣大的體量做房地產(chǎn)并購(gòu)，信達(dá)有金融控股的優(yōu)勢(shì)，有直投的業(yè)務(wù)范圍，它有這個(gè)可能性去做。”深圳德信資本高級(jí)投資經(jīng)理劉聰表示。
收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托
金谷信托、信達(dá)投資是中國(guó)信達(dá)絕對(duì)控股和全資持有的一級(jí)子公司；信達(dá)地產(chǎn)是中國(guó)信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，由信達(dá)投資控股；信達(dá)匯融則是信達(dá)旗下專門運(yùn)作私募股權(quán)投資基金的機(jī)構(gòu)。
該房地產(chǎn)并購(gòu)基金組建模式為，中國(guó)信達(dá)通過(guò)上述三家下屬公司作為基金的有限合伙人，并向基金出資；同時(shí)，基金還將接受財(cái)務(wù)投資人以有限合伙人的方式出資。
上述消息人士稱，資金募集對(duì)象主要包括：國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)投資者，如社保基金、國(guó)開金融、中國(guó)建投、保險(xiǎn)公司、信托公司等；非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)（包括擁有大量現(xiàn)金的非金融機(jī)構(gòu)國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)）；合格的個(gè)人投資者及信達(dá)自有資金等。
首期基金將針對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)項(xiàng)目股權(quán)的收購(gòu)，為房地產(chǎn)信托市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供流動(dòng)性解決方案。
具體運(yùn)作途徑為，在項(xiàng)目投資到期后，基金將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給其他市場(chǎng)參與者；或?qū)㈨?xiàng)目交給信達(dá)地產(chǎn)運(yùn)作；此外，還可以通過(guò)證券化的方式賣掉收購(gòu)的資產(chǎn)。
上述人士表示，為避免和母公司中國(guó)信達(dá)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，該基金的不良資產(chǎn)收購(gòu)范圍應(yīng)限制在主業(yè)目前不能做,或者由于政策限制和投資風(fēng)險(xiǎn)較高而不宜大規(guī)模做的業(yè)務(wù)。
規(guī)避“叫停”禁令
房地產(chǎn)信托兌付壓力之下，許多信托公司已經(jīng)與包括金融資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的投資者進(jìn)行了廣泛合作，接手其即將到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
但監(jiān)管機(jī)構(gòu)不鼓勵(lì)收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托。未來(lái)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的流動(dòng)性問(wèn)題，將隨著調(diào)控的深化進(jìn)一步加劇。
積極做商業(yè)化收購(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的資產(chǎn)管理公司，并不愿意放棄其中的盈利商機(jī)。上述人士指出，信達(dá)已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上持有較多資產(chǎn)，如果投入過(guò)多，將面臨較大的行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)。”
而通過(guò)引入外部資金設(shè)立房地產(chǎn)并購(gòu)基金，收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，就能同時(shí)實(shí)現(xiàn)分散行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)兩個(gè)目標(biāo)。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，房地產(chǎn)信托余額為7000億元。中金公司專題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。
“房地產(chǎn)信托面臨的主要是流動(dòng)性問(wèn)題，開發(fā)商暫時(shí)還不了款，但是信托公司控制的抵押資產(chǎn)大多很優(yōu)良。”一位信托公司高管認(rèn)為，這也是資產(chǎn)管理公司樂(lè)于介入不良房地產(chǎn)信托收購(gòu)的原因。只要“扛”過(guò)這個(gè)暫時(shí)的流動(dòng)性問(wèn)題，資產(chǎn)管理公司仍能大掙一筆。
此番信達(dá)采用組建基金的方式收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托，或與銀監(jiān)會(huì)正在醞釀的一項(xiàng)監(jiān)管政策有關(guān)。
知情人士透露，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門曾召集四家資產(chǎn)管理公司開會(huì)，擬叫停資產(chǎn)管理公司收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托和小貸公司債權(quán)等。但四家資產(chǎn)管理公司都表示了反對(duì)意見，所以禁令沒有下達(dá)，最終是否叫停也還存在不確定性。
不過(guò)，即便禁令最終下達(dá)，通過(guò)組建基金的方式，可能并不在禁令之內(nèi)。因?yàn)槭召?gòu)不良房地產(chǎn)信托的主體將是房地產(chǎn)基金，而不是資產(chǎn)管理公司。而資產(chǎn)管理公司下屬子公司是基金管理人，可以收取管理費(fèi)，資產(chǎn)管理公司也可以出資參與基金，分享基金收益。
劉聰認(rèn)為，具有國(guó)企背景的房地產(chǎn)并購(gòu)基金的出現(xiàn)，表明房地產(chǎn)行業(yè)金融化屬性越發(fā)凸顯。而商業(yè)地產(chǎn)相比住宅，對(duì)于資本運(yùn)作的水平要求更高，尤其是目前中國(guó)沒有成熟的私募、REITS等配套工具，未來(lái)十至二十年，整合升級(jí)機(jī)會(huì)很多。
房地產(chǎn)行業(yè)已是去年第二大并購(gòu)行業(yè)。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易數(shù)量為113起，占并購(gòu)總量的9.8%；并購(gòu)交易金額達(dá)到54.49億美元，占并購(gòu)總額的8.1%。
（本報(bào)記者鄭智亦有貢獻(xiàn)）
推薦閱讀
3萬(wàn)億存款創(chuàng)新高 一季萬(wàn)億貸款難掩需求不旺
4月12日，人民銀行最新出爐的2012年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，令市場(chǎng)人士驚愕3月份，人民幣新增存款拿下創(chuàng)紀(jì)錄的2.95萬(wàn)億，同比多增2712億元；而新增人民幣貸款開年來(lái)首次突破了1萬(wàn)億，比市場(chǎng)預(yù)期的8000億元多出了2000億。>>>詳細(xì)閱讀
本文標(biāo)題：組建百億房地產(chǎn)并購(gòu)基金 信達(dá)系試水收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托
地址：http://www.zcgs360.cn/a/34/20120413/50731.html
網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)
精彩導(dǎo)讀
科技快報(bào)
品牌展示