——“2011四川房地產(chǎn)民生建設(shè)推動力”年末重大系列報道之八·萬科篇
消息人士透漏稱，在剛剛過去的2011年，一線城市樓市的總體成交量相比2010年下降了19.49%，二線城市樓市的總體成交量也同比下跌了18.01%。
面對疾風(fēng)驟雨般的政策調(diào)控，2011年的樓市，留給大多數(shù)開發(fā)商的，幾乎只剩下可以用“萎靡不振”來形容的悲慘回憶。然而，萬科地產(chǎn)卻以年銷售金額1215.4億元的業(yè)績，為這一年的房地產(chǎn)圈平添了一份驚喜。
事實(shí)上，這已是萬科繼2010年之后，第二次達(dá)到年度銷售額突破千億元的業(yè)績。如果將這個數(shù)字分解的話，僅是作為萬科眾多分公司之一的成都萬科，其早在2011年11月份，銷售總金額就超過了50億元。據(jù)了解，作為成都萬科旗下的樓盤項(xiàng)目，金潤華府等4個去年在售項(xiàng)目的單盤銷售額度均超過了10億元。
對此，難免會有人問：“除了招牌響亮外，萬科憑什么這么牛？”其實(shí)，只要讀懂了成都萬科，這個謎底很容易就被解開。
城市主流方向找準(zhǔn)中端產(chǎn)品定位 成都萬科四個單盤年銷售額各突破十億
2011年剛剛過去，除了萬科地產(chǎn)1215.4億元的銷售業(yè)績出現(xiàn)在國內(nèi)各大媒體的重要位置以外，在成都房地產(chǎn)業(yè)界和媒體圈內(nèi)，同時還盛傳成都萬科4個單盤項(xiàng)目年度銷售額各自突破10億的消息。
據(jù)了解，成都萬科打造的金潤華府、金色領(lǐng)域、海悅匯城以及位于城北的五龍山項(xiàng)目，各自均以單盤銷售超10億元的業(yè)績，為萬科2011年1215.4億元的總業(yè)績做出了貢獻(xiàn)。
其實(shí)，早在去年11月初，成都萬科這4個項(xiàng)目的銷售業(yè)績就已逼近10億元，并以旗下幾大“剛需”項(xiàng)目進(jìn)入收官階段為由，發(fā)起了“閉館特惠行動”并向單盤銷售突破10億元的銷售目標(biāo)沖刺。
而對購房者來說，產(chǎn)品品質(zhì)、以及因品質(zhì)而形成的品牌，還有合理的價格，成為他們在購房合同上簽字畫押的最終考慮因素。從萬科的這次行動來看，除了年底沖任務(wù)的原因外，完全可以理解為向購房者讓利。
購買了“城南一哥海悅哥”的購房者王琦，就是在萬科的這次讓利行動中正式成為了萬科的業(yè)主，他在描述自己當(dāng)時的買房心情時，拋出了這樣一個詞：“物美價廉。”
然而，在剝除了“品質(zhì)、品牌和價格”等購房者下單前重要考慮的因素外，再來看能夠影響成都萬科三個剛需盤年度銷售業(yè)績的因素，實(shí)際上也就倆字——地段。
從一定程度上講，成都萬科的三大剛需盤之所以能夠取得驕人的銷售業(yè)績，完全可歸結(jié)為因“迎合而符合”的產(chǎn)品特點(diǎn)所使然。
翻開地圖看萬科·金潤華府等樓盤項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目均處于成都市的主流發(fā)展方向。另外，這些項(xiàng)目也均無一例外地分布于已經(jīng)開通的地鐵1號線和未來即將開通的幾條地鐵線沿線上。金潤華府如此，金色領(lǐng)域如此，海悅匯城亦是如此……
反過來說，即使不從純居住的購買意向看，而從投資的角度也可以解釋。用流行用語講就是：“地鐵一響，黃金萬兩。”
業(yè)內(nèi)人士表示，居住屬性與投資屬性能夠同時被看好，這正好符合了購房者的購買需求。畢竟方便的交通、教育、醫(yī)療等是購房者首要的需求，其次則是投資。而作為城市主流發(fā)展方向上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，萬科無疑是迎合了購房者的心理需求。
從滿足剛需到滿足高端 深耕成都十年后成都萬科轉(zhuǎn)型
2008年，萬科進(jìn)駐五龍山，如果以規(guī)劃的產(chǎn)品定位來分析，這一年可以說是萬科在西南地區(qū)布局高端系產(chǎn)品的起點(diǎn)。同時，也因?yàn)槿f科五龍山項(xiàng)目的拓土動工，而讓成都主城區(qū)的山居夢想由此開始延展。
“大盤、山居、TOP系！”2011年，當(dāng)這個極具震撼力的廣告語首次出現(xiàn)在成都樓市時，萬科完成了它在西南地區(qū)高端系列產(chǎn)品的第一個“逗號”——萬科五龍山項(xiàng)目開始正式亮相。
據(jù)介紹，這是萬科史上規(guī)模最大、西南首個TOP系，也是萬科高端系產(chǎn)品序列里唯一的山居TOP系產(chǎn)品。
一時間，成都市民皆以驚訝的表情來回饋?zhàn)约簩θf科不一樣的看法。他們突然發(fā)現(xiàn)，原來萬科不只是一個僅開發(fā)“剛需盤”的品牌房企。
事實(shí)上，成都市民對萬科只做“剛需盤”的這一看法由來已久，從萬科·城市花園到萬科·魅力之城，再到萬科·海悅匯城……在萬科·五龍山項(xiàng)目之前的項(xiàng)目，幾乎都是剛需性質(zhì)的普通住宅項(xiàng)目。
2011年9月份，從萬科·五龍山項(xiàng)目開盤并開始售出第一套高端產(chǎn)品起，標(biāo)志著萬科在深耕成都十年后開始轉(zhuǎn)型的圓滿成功。
據(jù)了解，萬科在6000余畝的原生山地公園中，規(guī)劃了山頂、森林、濕地和生態(tài)共計(jì)3700畝的自然公園。另外，加上兩個超過10萬平方米的自然湖泊，及三重景觀綠化帶，萬科五龍山項(xiàng)目整個呈現(xiàn)出的是“一山兩湖三界四公園”的境界。
值得一提的是，五龍山整個項(xiàng)目依山而建，從山底到山頂最大高差達(dá)80米，這種地勢在成都主城區(qū)內(nèi)極為罕見。同時，該項(xiàng)目還擁有12萬平米的湖區(qū)，依山面水。更重要的是，萬科在打造過程中，最大程度地保留了五龍山的原生森林。
一位接近萬科的市場人士向本網(wǎng)透露，萬科在做每一個產(chǎn)品時，都有嚴(yán)格的數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，但惟獨(dú)TOP系產(chǎn)品沒有設(shè)硬性指標(biāo)，為的就是能夠做到因地制宜，盡可能地保留地塊原生地貌和資源，達(dá)到人與自然的和諧。
從專業(yè)角度分析，萬科在成都五龍山打造的TOP系產(chǎn)品，無論是從規(guī)劃，還是景觀設(shè)計(jì)，都決定了該產(chǎn)品為成都市城市別墅樹立了巔峰。同時，也讓之前并沒有任何知名度的五龍山片區(qū)，因萬科TOP系產(chǎn)品的打造而聲名鵲起，并有逐步形成成都另一高端版塊的趨勢。
而與此相對應(yīng)的是，萬科在11年前進(jìn)駐成都時所打造的第一個中端定位產(chǎn)品——萬科·城市花園，也同樣帶動了成都市城東區(qū)域的發(fā)展。
至此，2011年萬科在成都完成的高端轉(zhuǎn)型，讓成都萬科形成了普通住宅與高端住宅并舉的全面發(fā)展格局。由于萬科TOP系優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)，萬科·五龍山項(xiàng)目從開盤后就開始備受高端客戶群青睞，在僅僅3個月的時間里，銷售額便直線逼近10億元。
讀懂成都萬科：中端產(chǎn)品的客戶需求定位，高端產(chǎn)品過硬的打造標(biāo)準(zhǔn)和要求。或許，這正是解開“萬科憑什么這么牛”的正確答案。（張鵬濤）
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本文標(biāo)題：從成都樓市讀懂萬科 破解年銷售額過千億之謎
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