三四線城市限購何必急吼吼?
近日，關(guān)于住宅限購城市大擴(kuò)容的消息廣為流傳。所謂的證據(jù)有二：一是部分房?jī)r(jià)上漲較快的中小城市，新被列入住建部“城市房地產(chǎn)價(jià)格直報(bào)系統(tǒng)”的名單；二是近期部分三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，比如廊坊、保定、秦皇島等北京周邊城市。
限購令如同消防隊(duì)，哪里房?jī)r(jià)上漲就奔赴哪里。不妨對(duì)限購史略作回顧。去年4月的“國(guó)十條”中，首次提出限購思路，由于沒作強(qiáng)制要求，其后只有北京落實(shí)；去年9月29日多部委再出新政，要求高房?jī)r(jià)城市必須實(shí)行，其后陸續(xù)有20多個(gè)城市實(shí)施，主要是東部一二線城市，其中多規(guī)定可以再新購一套；今年1月“新國(guó)八條”再施壓力，要求直轄市、省會(huì)、計(jì)劃單列市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，從嚴(yán)制定限購，至今已有40個(gè)左右的城市限購，剔除直轄市、省會(huì)、計(jì)劃單列市，還有無錫、蘇州、三亞、溫州、金華、佛山等。
限購是一種行政干預(yù)手段，中央原本不想動(dòng)用這種工具，只怪去年房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，“亂市”之下，只能用“重典”。不過，地方政府的想法卻并非與中央完全一致。從上述的限購演變歷史就可見端倪，推一步走一步，而且至今仍有部分城市未按規(guī)定行事，比如作為直轄市的重慶。其他中西部省會(huì)城市，也多比較寬松，比如有些城市只限主城區(qū)，長(zhǎng)沙只限90平米以下戶型的新建住宅等。
為什么會(huì)這樣？原因有二：一是部分城市自認(rèn)為房?jī)r(jià)并不高，憑什么要陪東部城市“吃藥”；二是限購這樣的“大棒”政策，勢(shì)必使樓市低迷，影響地方土地出讓金和房地產(chǎn)稅收。即便是實(shí)行限購的城市，現(xiàn)在仍是老大不高興，少數(shù)城市已開始動(dòng)心思放松了。比如海口和大連，都曾有媒體報(bào)道放松限購，不過皆遭地方政府否認(rèn)。這種新聞，真真假假，不過還是能夠反映地方政府的心態(tài)。
至于限購范圍會(huì)大規(guī)模擴(kuò)大至三四線城市的觀點(diǎn)，我認(rèn)為不太靠譜。首先，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。相較近幾年平均成交規(guī)模，多數(shù)城市大幅縮水，尤其是一二線城市，4月全國(guó)新建商品房成交量比3月下滑近二成。房?jī)r(jià)雖然尚未全面下跌，但漲幅持續(xù)回落，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅，已由1月的0.8%，持續(xù)下滑至3-4月的0.3%左右，預(yù)計(jì)5月份還將繼續(xù)下滑，6-7月極有可能出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)。
既然市場(chǎng)正朝著預(yù)定方向調(diào)整，何必要急吼吼的加大限購力度呢。惟一算得上的原因是，部分三四線城市房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，甚至漲幅偏大！這就是所謂限購政策的“擠出效應(yīng)”：部分市場(chǎng)需求被擠向未限購城市，尤其是一線城市周邊的中小城市。北京、上海、深圳、廣州等皆有這種現(xiàn)象，其中以北京最為顯著。
不過，若以此為由擴(kuò)大限購范圍，理由不夠充分。根據(jù)4月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，可以測(cè)算出：一線城市新建住宅價(jià)格漲幅最大，為0.45%；三線城市漲幅最小，為0.26%；二線城市漲幅為0.35%。這就意味著，廣大三四線城市房?jī)r(jià)漲幅小于一二線城市，若僅僅是因?yàn)閹讉�(gè)三四線城市房?jī)r(jià)漲幅偏大，就再來一輪限購擴(kuò)容，犯得著嗎？若僅僅增加幾個(gè)限購城市，則對(duì)全國(guó)樓市基本沒有影響，大家又何必大驚小怪，媒體又何必拿此事炒個(gè)不休？
另外，隨著經(jīng)濟(jì)下滑，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策已步入敏感時(shí)段，雖然還有可能加息1-2次，但下半年政策可能更多的關(guān)注“保增長(zhǎng)”，貨幣政策有可能出現(xiàn)松動(dòng)。房地產(chǎn)調(diào)控一般與宏觀政策、尤其貨幣政策保持同步。房地產(chǎn)市場(chǎng)只要整體上保持當(dāng)前這種調(diào)整態(tài)勢(shì)，主要城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，調(diào)控政策不太可能大規(guī)模追加力度了。至于地方政府，就更沒有實(shí)行限購，以及增加限購力度的驅(qū)動(dòng)力了。
總而言之，限購這種暫時(shí)性的干預(yù)政策，還是謹(jǐn)慎使用為妙。接下來，如果房?jī)r(jià)反彈，如果一定要加碼調(diào)控，則還是多考慮使用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段吧。
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